樓價跌不落

目前，影響香港樓市的訊息，因素是相當混亂的，中原城市領先指數在連升5周之後也下跌了，很明顯的，美國退市的陰影正在影響買家及業主的決定。

退市表示利率將上升，利率上升，買樓按揭負擔加重，對樓市自然形成負面的因素，退市陰影已經使到香港的地產股股價急跌。當然，更正確的說，是絕大部分的股份不論是否與地產有關，股價都大跌。根據過去的經驗，地產股連續下跌，形成一個明顯的下跌趨勢後，樓價也會跟着下跌。

樓花或現樓供應皆不足
但是，若從房屋的供應角度來看，目前供應的確很少，興建房屋一般要5年，2013年落成的房屋應該是在2008年開始建，2008年是國際金融海嘯發生，又有多少地產商敢買地、開工建樓房？

當然，地產商不需要等到樓房落成才售樓，她們可以賣樓花，但是樓花不是一買地就可以賣，一般最快也得在買地後兩年才能賣樓花，換言之，今年能夠賣的樓花，最遲是2011年買的地，但2011年是歐債危機，地產商不敢輕舉妄動買地建樓。總而言之，目前不論是樓花或現樓，供應量都很少。

在特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）的三重打擊之下，需求也大幅減少，炒家幾乎絕，投資者大幅減少，非香港居民的需求也大幅減少，剩下的是樓換樓及首次置業者的需求，不過單是這批人數已不少。

他們是真正的居住需求，不是買就是租，如果更多人不敢買樓而轉為租樓，租金會上漲。雖然個別新入伙的樓盤因為租盤一下子大增而租金被壓低，但是這只是暫時及個別地區的情況，不是所有想租樓的人都喜歡這些短暫租金較低的地區。

自住需求不會長期消失
一般上，除了窮人之外，大部分香港人只要買得起樓，就一定想買樓，租樓只是權宜之計，是短期的。因美國退市陰影、股市大跌而暫時改買為租，他們會有多大的耐性長期租樓？等了幾個月，樓價沒出現明顯的下跌趨勢，就會忍不住而再物色目標，因此這類自住需求不會長期消失。

對業主而言，心情也是複雜的，一方面擔心美國加息，香港跟着加息，樓價會跌；另一方面，又擔心賣了樓之後，手持一大筆現金不知道該做甚麼？盡管加息陰影出現，但是目前銀行利率的的確確非常低，沒有多少人有耐性，長時間地存放一筆巨款於銀行。