港樓市泡沫冠全球瀕爆破

本港樓市難逃一跌？英國財經刊物《經濟學人》最新研究指出，本港樓市泡沫指數全球最高，大幅拋離英國、法國、日本及內地，研究比較過去卅年出租物業回本期，發現本港物業租金回本期較歷年平均值高出百分之八十四，反映本港物業的售價已升至「物非所值」。港府財經事務及庫務局局長陳家強亦坦言本港樓市泡沫風險大，升得愈快就跌得愈慘。但有學者認為，有關研究可能高估了本港樓市的泡沫風險。

《經濟學人》比較了全球各地歷年出租物業回本期，發現本港物業回本期較歷年平均值高出百分之八十四，即以一百作基數代表歷年平均回本期，本港今年首季的基數為一百八十三點六，是本港有紀錄以來最高，同樣按升幅計算第二、三位分別是加拿大及新西蘭，過去一年本港樓價升幅亦達到百分之十八點四，同樣冠絕全球。

按港府差餉物業估價署數字，今年七月港島區一個實用面積四十平方米的私人住宅單位，平均售價近四百九十二萬元，但其平均月租只近一萬三千元，即業主要出租單位逾卅一年才可回本。

「不得不跌嚴控待軟着陸」
財經事務及庫務局局長陳家強日前接受內地傳媒訪問時亦坦言，相比股市，本港樓市的風險最大，因為過去數年本港樓價出現不健康暴漲，樓價升得愈快就跌得愈慘，樓價直接受利率環境左右，只要美國進入加息周期，理論上本港樓價不得不跌，因此有必要嚴控樓市泡沫膨脹，靜待樓市「軟着陸」。他指美國溫和退市不太可能觸發香港樓價暴跌，即使樓價下跌亦可能只是資產重新定位的自然修正，政府內部沒有所謂跌幅為五成的上限。

「措施扭轉只漲不跌預期」
不過，陳家強認為美國加息屬長期過程，特區政府不會立刻撤銷買家印花稅等遏抑樓市炒風措施，因為樓宇供應難以短期內增加，管理需求仍屬必要，而近期樓市成交淡靜，原因在於買方對外圍悲觀不肯入市、賣方觀望政策變化而惜售，調控措施目的是增加交易成本，扭轉樓價只漲不跌的錯誤預期，使樓市泡沫不至於失控。

房屋發展研究中心研究員姚松炎亦認同現時本港樓市經歷高風險泡沫，但他認為《經濟學人》研究或高估了樓市風險，因研究只以歷年平均回本期對比現時回本期，忽略了過去高通脹及高利率等因素，不合乎經濟邏輯，他認為以現時「無風險投資回報率」作對比較為合理。