組屋成功非偶然

iMoney – 10時前

【iMoney智富雜誌—荷馬學人集】坊間有不少評論文章，都是對比香港和新加坡的房屋境況。當香港「有產者」與「無產者」之間的對陣愈來愈尖銳化時，不少香港人都嚮往新加坡人平均居住面積比較寬敞。據資料顯示，現時新加坡有80%市民居住在組屋（政府的公營房屋），業主佔90%，租客則佔10%，故當地有85%以上市民是業主。當新加坡樓價上升，這些業主便可透過出售物業而獲利，令房屋的流轉速度增加，讓公營市場亦可以市場化操作。

於是，坊間有人建議，大舉增加香港公營房屋，特別是公屋的比例。根據2011年的人口普查，其中約36%人擁有私人樓宇，16%「擁有」公營房屋（絕大部分都是還沒有「補地價」的居屋），30%租住公屋，餘下18%就是租住私人單位和其他模式（包括房等）。大幅增建公營房屋，是否解決香港現有的房屋和社會問題的出路？

獅城：先福利後市場

大幅增建公營房屋的好處，是在社會生產力兩極化的時候，能為一些人放膽去從事一些經濟效益不高，但富有人文和社會價值的活動與行業，開拓社會經濟的多元發展，而毋須每分每秒皆在生活和市場租金的壓力下，只為餬口而活。

不過，筆者認為這個做法的問題，是會把社會長遠分成兩個不同階層，租住公營房屋的，只會愈來愈難擁有資產；而且，也只會有愈來愈多的土地資源被鎖死在優惠租約上，造成社會資源浪費。

其實新加坡的做法是相反的，他們的組屋可以說是「先福利，後市場」：當地的組屋「能買能租」，亦可「先租後買」，總之就是以市民能夠負擔的價錢出售（這部分是福利），而且他們更可擁有全部業權，5年後亦可以免補地價把房屋出售（這部分是運用市場力量），這方法的優點正正是可把公營房屋的資產激活。

補地價政策阻礙市場化

香港公屋的福利是租務的優惠，組屋的福利則是平價購買資產的優惠，使受惠者享受擁有資產的靈活性。香港居屋也是平價買資產的優惠，市民卻不能真正的「賺取」這個優惠，因為必先補地價才能在市場流轉（就算最近的所謂「白表免補地價」，其實只是買家延遲了補地價）。於是，居屋作為真正補了地價的二手買賣，比例其實非常低。相反，組屋的「先福利」，是和香港居屋一樣，用優惠價錢賣給市民，但「後市場」就是免了補地價的部分。

一般坊間談新加坡組屋的好處，只是集中在面積大，而且是公營的，卻忽略了其成功的關鍵因素，就是「先福利，後市場」。未來10年，香港公營房屋的比例會逐漸提高，但是筆者擔心，如果我們只沿用舊思維，而不真實看看新加坡成功之道，只會使社會的矛盾進一步惡化。

黃元山

曾任職不同投行十多年，長駐紐約和倫敦，官拜屬管理層的董事總經理（Managing Director），主管信貸債劵衍生部門，獲耶魯大學碩士及芝加哥大學經濟學士。現為中大全球政治經濟社會科學碩士課程兼任講師、公益金預算及分配委員會委員。與一位好友自稱「荷馬學人」，論盡經濟金融的軼事和奇想。

朱女=小貓
小貓=朱女